临近年底，讨论房贷的声音又多了起来。起因是8月底时，多家银行自动批量转换了符合条件的个人房贷。几家国有大行公告提示，如果有异议，可以在12月31日前要求转回。也就是说，如今距离12月31日还有5天时间，给贷款人还有一次选择机会。
不管是选浮动利率还是固定利率，每个人的情况不同，关键看自己的初始利率、剩余还贷期限，并没有“一锅搅”的定论。
如何转换暂且放一旁不谈，事实上，从去年10月开始，房贷利率已经参考LPR报价了LPR报价分为1年期和5年期，央行会在每个月20号公布，其中消费贷、经营贷等短期贷款参考1年期LPR报价，房贷因为是中长期的贷款，参考的是5年期LPR报价。
以前买房子，房贷利率是参考基准利率，几年都不会有变化的4.9%，即便银行会上调下浮，也是在此基础上调整。转换为LPR报价后，房贷以后就和低利率无关了：央行照顾首套刚需，首套房不会低于最新报价，至于二套、三套以上的购房者，至少要加60个基点。
看到这里，千万别以为这些规定离你很遥远，不论你已经按揭买了房，还是打算买房，都要注意5天后，下个月起的房贷“新政”，央行已经通知实施。
巨量的存量房贷，正式实施LPR合同据央行12月21日最新数据，一年期LPR利率维持3.85%；五年期LPR利率维持4.65%。已经连续8个月没有变动。需要指出的是，在切换LPR合同时，每个人都有一次选择机会，要么选固定利率，要么选浮动利率。而选“浮动”还是“固定”的区别，取决于你的房贷合同所剩时间。
要知道，经过了-三年的楼市上涨期，几乎所有人都参与进这个“买房大战”中，所以，除非是买房较早，房贷利率低于4%，或是所剩几年时间的，可以保持固定利率不变。
就当下形势来看，时间越长，浮动利率的优势就越明显，而且大多数人的利率转换日，都定在每年的1月1日，也就是说，明年正式实施LPR合同新政，年12月的报价就是决定接下来一整年的利率标准。
另外，根据上海证券报提到的数据，目前我国的商贷数量有多万笔，除去房贷只剩几年的家庭，那么，这次至少有万个正在还贷的家庭受新政影响，他们的月供也会因此发生变化。
虽然今年在几次降息后，我们的LPR半年多没有变化，但由于12月与去年同期的LPR下降了15个BP，那么如若1月1日实施LPR合同，将在下月起降息15个BP。我们来算一笔账：若以首套房贷万元，加点0.25%来算，30年期等额本息的贷款，月供将减少90.8元。
话说回来，存量房贷正式实施LPR合同，表面上是关系万户有房族的月供，但对于所有购房群体而言，是到了“黑夜最长，白天最短”的时间。
首先，过去那些掏空家底背债买房的人，今年有多难熬中国证券报报道，平台拍卖房数量涨幅较年同期超三倍。阿里拍卖显示，目前平台拍卖(变卖)房源为套。截至12月14日，年内的房源达套，年同期为套，相当于5年时间激增超3倍。
以北京为例，前11个月，当地有套法拍房入市，与往年年均套相比，翻倍式增长，成交方面，平均折扣去到7.9折。
这绝不是开玩笑，当房主欠了太多债，又无法还清时，名下房屋就会被债权人通过法律程序向法院申请拍卖，而这个过程就是所谓的“法拍房”。虽然造成拍卖的原因有很多，比如借贷，比如被没收财产，但最主要的，还是月供还不上。大概这也是为什么短短5年时间，“弃房断供”的房子激增3倍的原因了。
说白了，因为过去5年房价过快上涨，间接导致了百姓大规模负债从年3月起，一线城市房价累计涨了44%，二线33%，三四线整体也有33%的猛增。从京沪深广到省会，从地市到县城，从都市圈到城市圈，从高铁到公交，从新一线到三四线，从低首付到高杠杆，短短几年时间，各种楼市概念层出不穷。居民的负债率，也是这时候被不断推高的。
按天风宏观数据，年底居民杠杆率已经达到了65%；经济学家李奇霖的统计，就更夸张，居民杠杆率高至%，比美国、日本还高；如果以西南大学的研究，在年到年，住房贷款占家庭债务比重的55.6%，而且多套房负债的比例每年增加，仅17-18年间，多套房的贷款比就升到65.9%，甚至超过了首套房贷款。
一边是没有财力继续支撑投机，另一边为了还债，只能把房子拿出来拍卖。显然，过去那些掏空家底背债买房的人，最后只会落得钱房两空。
其次，12月起楼市全面停贷？房地产业迎来铁腕要求最近房地产业，迎来一次铁腕要求：据一财报道，按监管要求，今年银行系统计划处置不良资产3.4万亿元左右，上半年仅处置了全年的三分之一左右，1.1万亿元。正如此前银保监会高层受访时说的，预计今年全年银行业将处置比去年超出近半的不良贷款数额，而且明年力度还会更大。因为很多贷款延期了，一些问题明年才会暴露出来。
重点来了，“很多贷款延期了”。
一方面，上半年大家都少有收入，但人人手头还有房贷，钱还不上，只有断供，那么不良贷款的出现也很正常，所以为了稳定金融体系，处理不良贷款便成了重要任务。
另一方面，随着房地产回暖，前11月商品房销售面积年内首次转正，申请按揭的购房者也陆续增加。不过，放款的速度却不给力。业内坦言，年底银行按揭房贷额度都比较紧张，放款减慢，部分银行年底前不再放款，需要到明年1月份才能放款。
这就意味着，每个申请按揭贷款的人，能成功申请到的可能不到30个，其余就要等待下一轮，甚至是明年的抽签。至于大家担忧12月楼市全面停贷，房说君认为没有任何依据，而且不太现实。每个季度银行都会有贷款规模和比例，贷款发放也会有一定的额度，又到年底了，有些提前发完了就暂停，有些未达到，但申请的人多，速度慢也理所当然。
不过，在房说君看来，最大的影响是发财梦碎，房地产规则可能改变房说君有话说，以前，楼市的规则是只要能买到房，债务能背多少就多少，最终实现弯道超车就好了。尤其是房贷这一块，很多人把能想到的方法都用上了，什么零首付、消费贷，用尽各种“漏洞”来获得巨量增值。但同时，真正迫切买房的百姓，却被动承担着高额的利息。
但实行了LPR报价后的房贷，变得更加市场化了，央行每月公布新一期的报价，在因城施策的策略下，各地银行能在此基础上有更大的自主性。对刚需能进一步放宽，对二套以上的炒房客有不同的收紧。
长此以往，因为利率高难转让，而且房价步入稳中有降的通道时，那些过去5年对房地产不断升值，把全部身家都投进楼市中，还借钱都要买房的群体，只会越来越少。这样的发财梦，在央行实施的新规里，在不断涌现的断供房面前，会被击得粉碎。
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